Gayrimenkulleriniz ile ilgili alım satımlar söz konusu olduğunda, sorunsuz ve hızlı bir şekilde sonuca ulaşabilmeniz için işlem sırasını takip ederseniz herhangi bir sorun ile karşılaşmazsınız. Ancak doğru bilgiyi kullanmazsanız işlemlerin aksamasına sebep olabilir ve zamanınızı boşa harcayabilirsiniz. Öyleyse alım satım işlemlerinde ilk olarak yapmanız gereken şey, doğru bilgiyi edinmektir.
Tapu işlemleri sadece tapu dairelerinde başlamaz. Tapu dairelerine gidilmeden önce gerçekleştirilmesi gereken prosedürler ve yapılması gereken işlemler vardır.  Bu yapılacaklar alıcı ve satıcılara göre ayrı olarak değerlendirilmelidir.
Alıcı konumunda olarak bir gayrimenkul satın almak istiyorsanız ilk yapacağınız işlem, tapunun fotokopisini almak olmalıdır. Daha sonra elinizde bulunan tapu kopyası ile belediyeye gidebilirsiniz. Burada satın alacağınız gayrimenkulün emlak vergisi olup olmadığını kontrol ettirmek için emlak bölümüne başvurmanız gerekmektedir. Bir arsa satın alacaksanız, arsanızın sınırlarının köşe kazıkları ile belirlenmesi gerekir.
Bir sonraki aşama satın almak istediğiniz gayrimenkule ait imar bilgilerini edinmektir. Her ayrıntıyı karşılaştırmalı ve kontrol etmelisiniz. Belediyenin imar müdürlüğünde gayrimenkullerin onaylı projeleri bulunur. Buradaki onaylı projeyi bulup, bağımsız bölüm numarası ile elinizdeki tapu senedindeki numaranın uyuşup uyuşmadığını kontrol etmelisiniz.
Bir bina satın alacaksanız iskanlı ve DASK’lı olup olmadığı da kontrol etmeniz gereken diğer bir unsurdur.
Tapu işlemleriniz için gerekli belgelerinizi de edindikten sonra işlemlerin çoğunu tamamlamış olacaksınız.

Tapu Alım Satım İşlemlerinde Hangi Belgeler Gereklidir?

Satıcıların da alıcıların da yanlarında bulundurması gereken belgeler vardır.
Satıcıların Yanında Bulunması Gereken Belgeler
Eğer satıcı konumundaysanız yanınızda 1 adet fotoğrafınız, nüfus cüzdanınızın aslı ve bir adet fotokopisi ile temiz belgesi alınmalıdır.
Alıcıların Yanında Bulunması Gereken Belgeler
Eğer alıcı konumundaysanız yanınızda 2 adet fotoğraf ile nüfus cüzdanınızın aslı ve bir fotokopisi bulunmalıdır.
Bu temel belgelerin yanı sıra ödemede kredi kullanılıyor ise bunun ipotek evrakları hazır tutulmalıdır. Belediye rayiç belgesi ve tapunun aslıyla fotokopisi de hazır edilmesi gereken belgelerdendir.

Tapu Dairesinde Yapılması Gereken İşlemler
Tüm belgelerinizi hazırladınız ve artık tapu dairesindeki işlemleri yapmak için hazırsınız. Gayrimenkulü satacak olan kişi tapu dairesinde bulunan sıramatikten kendi kimlik numarası ile sıra almalıdır.
Evraklarınız içerisinde herhangi bir eksiklik yoksa başvurunuz kabul edilecek ve ön başvuru olarak işleme alınmaya hazır hale getirilecektir. Tapu dairesinde bazı incelemeler yapıldıktan sonra satıcı, tapu dairesi tarafından mesajla bilgilendirilir. Tapu harcının nereye ödeneceği bilgisi bu mesajla verilir. Ayrıca randevu için de gün ve saatin verildiği bu mesajda gerekli tüm bilgiler satıcıya iletilmiş olur.
Gelen mesajdan sonra ilk işlem tapu harcını yatırmaktır. Daha sonra randevu saatine göre tapu dairesine gidilir. Ancak burada dikkat etmeniz gereken size verilen zamandan 15 dakika önce orada olmanız gerektiğidir. Hazırlamış olduğunuz evrakları ve harç ödeme dekontlarınızı görevli memura teslim ettikten sonra başvuru numaranızın anons edilmesi için beklemeniz gerekir. Sizin için yapılan çağrıyla birlikte Akit Odası’na geçilir ve tapu kayıtları imzalanır.
Tapu işlemlerine yapılacak son noktayı ise müdür kendi imzasını atarak koyacaktır. Artık tapu belgesi teslim alınabilir.

Tapu Devir İşlemleri

Tapu devir işlemlerini gerçekleştirebilmek için alıcının da satıcının da Tapu Sicil Müdürlüğü’n gitmesi gerekiyor. Eğer iki taraftan birinin gelememe gibi bir durumu söz konusu olursa, kendilerine bir vekil atamaları gerekiyor. Bu vekiller noter tarafından yetki verilerek ancak belirlenebiliyor. Eğer alım işlemi için kredi kullanılıyorsa, bankayı temsil edecek bir banka avukatının da orada bulunması gerekiyor. Banka avukatı ipotek işlemlerini ve ödemeyi gerçekleştirmek üzere mutlaka orada bulunmalıdır.
Tapu işlemleri gerçekleştirilirken hem alıcı hem de satıcı belli bir miktar tapu harcı ödemek zorundadır. Bu tapu harcının miktarı gayrimenkul tutarına göre değişiklik gösterir. Satış bedeli ne kadarsa, bu bedelin binde 20’si oranında bir harç ödenmesi gerekmektedir. Ufak bir örnekle açıklayacak olursak;
Satış bedeli 100.000 TL olan bir gayrimenkulün tapu işlemleri gerçekleştirilmek isteniyorsa; her iki tarafta bu tutarın binde 20’si olan 2.000 TL olan tutarı tapu harcı olarak ödemek zorundadır. Ayrıca satıcı, 68 TL lik bir döner sermaye harcı da ödemekle yükümlüdür.
Tapu Dairesinde Satış Yapılırken Hangi Yollar İzlenir?
Tapu işlemleri ile ilgilenen bölüm Tapu Sicil Müdürlüğü’dür. Bu nedenle yapılacak ilk işlem, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne hazırlamış olduğunuz belgeler ile başvurmak olmalıdır.
Başvuru sırasında görevlilerce bir başvuru fişi düzenlenir. Tapu harçları müdürlük tarafından tahakkuk edildikten sonra konu ile ilgilenen hangi bankaysa oradan tahsil işlemi gerçekleştirilmesi sağlanır.
Akitsiz bir işlem yapılıyorsa tescil veya terkin istem belgeleri gereklidir. İlgililere okutulduktan sonra imzalatılır.
Akitli işlem yapılıyorsa resmi senet tanzim edilmelidir. İlgililere okutulduktan sonra imzalatılır.
Düzenlenen tüm belgelerin ilgiliye verilmeden önde tasdik edilmesi işlemi gerçekleştirilir.
Tapu Devrinde Hangi Belgeler Kullanılır?
Ayrıntısı ile hangi belgelere ihtiyacınız olduğunu merak ediyorsanız sizler için hazırladık.
Belediye Rayiç Bedeli Belgesi
Bu belgeyi almak için alıcının veya satıcının tapu fotokopisi ile belediyeye başvurması yeterli olacaktır. Ancak başvurulması gereken belediye gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediye olmalıdır. Burada bulunan görevli ada parsel numarası, tapuya kayıtlı isim bilgilerini de kullanarak gayrimenkul ile ilgili tüm bilgilere ulaşabiliyor. Daha sonra da belediye rayiç bedelinin belirtilmiş olduğu belgeyi kişiye teslim ediyor.
Nüfus Cüzdanı
Nüfus cüzdanı normal zamanda da yanımızda taşımamız gereken bir belgedir. Tapu işlemlerinde de hem aslını hem de fotokopisini kullanmamız gerekiyor. Ayrıca satıcıdan bir, alıcıdan da iki adet fotoğraf nüfus cüzdanı ile yanlarında bulunması gereken malzemelerdendir. Fotoğrafların üzerinde herhangi bir damga bulunmamalı, ayrıca yeni olmalıdır.
Vergi Borcu Yoktur Yazısı
Gayrimenkule ait vergi borçlarının önceden ödenmiş olması gerekmektedir. Bunun doğruluğunu kanıtlamak için de satışı yapılan gayrimenkule ait “vergi borcu yoktur yazısı” edinilmelidir. Bu belge yine gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden kolayca alınabilir. Eğer borç bulunuyorsa alıcı, satıcıya durumu belirtmeli ve bu borcun kapatılmasını sağlamalıdır. Karşılıklı olarak anlaşılırsa, ödenecek tutardan düşülerek borcun kapatılması sağlanabilir.
Tapu Aslı ve Fotokopisi
İşlemleri yaparken mutlaka yanınızda tapunun aslını ve bir adet fotokopisini bulundurmalısınız.
DASK
Satışı yapılacak gayrimenkul bir konut veya işyeriyse mutlaka DASK sigortası olmalıdır. Eğer yoksa tapu alım satım işlemi yapılamaz. DASK yoksa, tapu işlemlerinden bir gün öncesinde alıcı tarafından deprem sigortası istenilen bir sigorta acentesi tarafından yaptırılabilir.
Vekaletname
Tapu Sicil Müdürlüğüne hem alıcının hem de satıcının gitmesi gerekiyor. Eğer taraflardan birinin gidememe durumu var ise yerine bir başkasını vekil olarak atayabilir. Bunun kanıtı olarak da vekaletname belgesi hazırlanmalıdır.
Şahıslara Ve Tüzel Kişilere Göre Edinilmesi Gereken Belgeler

Hazırlanması gereken belgeler şahıslar için ve tüzel kişiler için ayrı ayrı sınıflandırılırsa aradaki farkı görmek daha rahat olacaktır.
Tapu devri için gerekli belgeler şahıs için toparlanacak ise genel hatlarıyla;
Tapunun aslının ve en az bir fotokopisinin bulunması gerekir.
Kişiye ait fotoğrafın bulunduğu bir nüfus cüzdanı/pasaport/avukat kimliği yanında olmalıdır.
4203/5211 sayılı yasaya göre, gerçek kişilerde Türk vatandaşlığından çıkma belgesi hangi ülkenin uyruğuna geçtiyse o ülkenin resmi makamlarınca verilmiş kimlik belgeleri yanlarında bulundurulmalıdır. Ehliyet, memur, sigorta kimlikleri gibi belgeler kesinlikle kabul edilmemektedir.
Gerçek kişilerin TC kimlik numaralarının, tüzel kişilerde ise vergi kimlik numaralarının özellikle belirtilmesi gerekmektedir.
Vekiller ile işlemler yapılacaksa vekaletname, vasi işlemleri yürütecekse vasi kararı belgeler arasında yer almalıdır.
6 ay içerisinde çekilmiş 6×4 cm boyutlarında kişilerin renkli fotoğrafları kullanılacaktır.
Tüzel kişilerde tapu devri için gerekli belgeler de aşağıda sıralanmıştır
Ticaret Sicil Memurlukları tarafından, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine tabi şirketlerin taşınmaz mal satışlarındaki yetkililerin kimlik bilgilerinin okunur ve açık bir şekilde belirtildiği yetki belgeleri; sanayi ve ticaret odalarından tasdikli olarak temin edilmelidir. Aynı sene içerisinde olan belgeler kabul edilecektir.
Şirkete ait vergi levhasının aslı ve fotokopisi, sicil gazetesinin güncel örneği hazır edilmiş olmalıdır.
Yetkilerin imzalarının bulunduğu imza sirküleri, vekil kullanılacaksa vekaletnamenin aslı ve gayrimenkule ait bağlı olduğu belediyeden alınmış olan harca tabi rayiç değer ile vergi borcu yoktur yazısı tamamlanması gereken belgelerdir.